南京合同律师

 　　核心内容：房地产行业在我国自90年代发展至今，虽已有几十年的历史，但仍属于一个新兴的行业。在实践中，由于立法上的不成熟，制度上的缺陷，合同内容的不严谨，导致合作双方极易产生纠纷。

 　　一、合作开发协议的概念合作开发协议，俗称“联建合同”，我国现行法律并无对其作出明确详细的定义。

 　　目前在所有法律、法规及相关司法解释中，仅有最高人民法院于2005年6月18日公布的《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》(以下简称司法解释)第14条对合作开发房地产合同的概念作出了明确的规定，“本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资、共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。”

 　　二、合作开发协议的法律特征根据司法解释对合作开发协议的定义，其法律特征应体现以下三个方面：

 　　1、合作主体的特定性由于房地产开发关系到国计民生和社会公共利益，技术含量高，针对这一行业特点，我国对房地产开发企业采取了市场准入许可限制制度。《城市房地产开发经营管理条例》及《建筑企业资质管理规定》对企业设立条件进行了明确的规定，从事房地产开发的企业必须取得相应的开发资质。

 　　因此合作开发协议中合作的主体至少应有一方具备开发资质，否则，该协议就会被认定为无效。司法解释第十五条对其进行了明确的规定，合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。