南京合同律师

　　在预售商品房买卖合同中，房屋按约交付是房产商的主要义务，也是购房者的重要权利。房屋交付标志是界定房屋交付与否的标志，因此，如何约定房屋交付标志对买卖双方都是非常重要的。《预售合同》第13条就是约定房屋交付标志的条款，那么，房屋交付的标志如何约定为好呢?

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　　目前，大部分《预售合同》采取下列三种约定方式：

　　其一是以取得《住宅交付使用许可证》或《大产证》作为交付标志;其二是以签署《房屋交换书》作为交付标志;其三是交付钥匙或签署验收单作为交付标志。对于此中所涉及的法律问题，现作如下分析：

　　一、以取得《住宅交付使用许可证》或《大产证》作为交付标志的，将损害购房者的权益。

　　取得《住宅交付使用许可证》或《大产证》是房产商交房的主要条件(根据《预售合同》第10条之规定，双方可约定上述一种方案作为房屋交付之条件);而房屋交付不仅需要房产商具备交付的条件，还应根据《预售合同》第13条规定履行书面通知的义务。同时，在验收交接中，还应出示相关文件(特别是《住宅交付使用许可证》或《大产证》)和提供有关文件和资料。

　　而以取得《住宅交付使用许可证》或《大产证》作为交付标志，实际就意味着只要取得上述文件，无须通知购房者，无须办理交接手续，已从法律上表明房产商交付房屋了，这对购房者来讲，显然是不公平的。这不仅变相的使房产商规避了根据《预售合同》第13条在房屋交接时所应履行的义务，而且一旦房产商逾期交房，也会影响购房者获得相应赔偿的权利。因此，这种约定方式显然对购房者是不利的。

　　二、以“签署房屋交接书”作为交付标志，不利于房产商维护自身的合法权益。

　　根据《预售合同》第14条：在甲方(即房产商)办理了新建商品房房地产初始登记手续，取得了房地产权证(大产证)后日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备手续。因此，《房屋交接书》只有在房产商取得大产证后才能签署。

　　而一旦双方在《预售合同》中选择的交房条件是取得《住宅交付使用许可证》，那么房产商将会陷于两难境地：一方面房屋已符合合同规定的交房条件，房产商已通知交房;另一方面，房产商还未取得大产证，办理交接手续时，购房者可以根据《预售合同》拒绝签署《房屋交接书》。这样一来，尽管房屋已经具备了交房条件，房产商也书面通知交房，并已向购房者交付钥匙，将房屋交由购房者使用了，但由于无法签署《房屋交接书》，导致在法律意义上房产商仍未履行完交房义务。如此，将会给房产商带来不必要的风险和可能的纠纷。

　　三、以“交付钥匙或签署验收交接单”作为交付标志，是符合常理的、对双方公平的交付方式。

　　《预售合同》所称的房屋交付是指物的交付，即房屋交付使用，而非房地产权利的转移。显而易见，房屋交付使用关键在于房屋钥匙的交付，故交付钥匙是符合常理的、对双方公平的交付标志。另外，有的房产商专门制作验收交接单，在购房者对房屋及设备设施作验收，并且收到钥匙后，须签署该验收交接单。因此，约定签署验收交接单作为交付标志也是公平、合理的。

　　在此，应特别引起房产商注意的是，如果事先在《预售合同》没有约定，而在交房时发生购房者由于各种原因迟迟不来办理房屋交接手续，或者由于购房者提供的通讯地址无法联系到之原因，将会给房产商带来不必要的麻烦和纠纷。旧版《预售合同》(指1997版)对上述情况的处理有明确规定，而现时的《预售合同》在此有一些差别。现《预售合同》第15条规定：如乙方(购房者)未按约定日期办理该房屋的验收交接手续，甲方(房产商)应当发出书面催告书一次。乙方未按催告书规定的日期办理该房屋的验收交接手续的，则自催告书约定的验收交接日之第二日起该房屋的风险责任转移由乙方承担。现《预售合同》中没有表明发生上述情况时，什么时间作为房屋交付的日期。因此，本律师建议，在签署《预售合同》时，房产商可以把催告书约定的验收交接日之第二日视为房屋已交付作为《预售合同》第15条的补充条款加入合同中，以维护自身的合法权益，避免出现不必要的纠纷。