南京合同律师

 　　核心内容：下面，以供大家参考。

 　　【房屋的瑕疵担保内容】

 　　物的瑕疵是指出卖人就其出卖的标的物的品质、价值、效用上所存在的表面或隐蔽瑕疵。作为买卖的标的物，房屋的瑕疵可从以下三方面进行分析：

 　　房屋的价值瑕疵。如房屋为海沙屋，雨季来临时墙面易受潮；如房屋里曾经发生凶杀案，基于民间习俗的关系，价值大幅下降，在此情形，房屋有价值瑕疵。

 　　房屋的效用瑕疵。房屋的效用分为通常效用与约定效用。房屋的通常效用，是指房屋的通常使用功能;房屋的约定效用，是指合同当事人约定的使用功能，在特殊情况下，当事人虽未约定，但双方明知情形也可认为是对房屋的效用进行了约定。

 　　效用方面的瑕疵，应当根据主观和客观的具体情形来确定。如买卖的房屋，究竟是为自己长久使用还是以拆除重建为目的，除了应当考察当事人主观意思外，还可参酌房屋买卖的价金多寡(与市场同类房屋相比较)来确定。

 　　房屋的品质瑕疵。品质，主要指标的物的质量。《合同法》第一百五十三条规定：“出卖人应当按照约定的质量要求交付标的物。”该条即是对标的物品质瑕疵担保义务的规定。

 　　【瑕疵担保责任的成立要件】

 　　一般认为，物的瑕疵担保责任的成立须具备如下条件：

 　　物的瑕疵在危险负担转移时还存在。关于危险负担转移，《合同法》第一百四十二条规定：“标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”

 　　最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》第十一条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”“房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担;买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”