南京合同律师

　　“一房二卖”为何增多 　　郑州市消费者协会负责人说，当前，商品房“一房二卖”投诉日渐增多。据统计，2009年郑州市商品房“一房二卖”的投诉同比增长69%。“一房二卖”行为导致房地产开发企业与一方买受人之间的合同不能履行，不仅给消费者造成了较大经济损失，而且加大了商品房交易风险，给社会带来了一定的不稳定隐患。 　　这位负责人分析认为，造成“一房二卖”现象增多的原因主要有四个方面：一是合同的生效与房屋所有权的取得之间存在时间差，合同生效后房屋过户前，所有权仍归房地产开发企业所有，该时间差为“一房二卖”现象存在提供了客观条件。二是部分房地产开发企业违反规定，在未取得房屋预售许可证的情况下进行房屋销售，为“一房二卖”现象埋下隐患。三是部分房地产开发企业受经济利益驱动或为了融资需要，不惜违反诚实信用原则，在签订房屋买卖合同后又将房屋违法卖给他人。四是一些房地产管理部门管理缺位，对房地产开发企业的资质、注册资金、预售许可等把关不严，也在一定程度上推动了“一房二卖”现象的发生。 　　河南省工商局经检总队副队长张元龙表示，如果吴龙的举报内容查证属实，工商机关可以依据《河南省消费者权益保护条例》中的有关规定，对经营者“一房二卖”行为予以没收违法所得，并处以违法所得一倍以上、五倍以下的罚款。 　　河南省消费者协会秘书长陶成川表示，根据2009年8月1日实施的新的《河南省消费者权益保护条例》中的有关规定，商品房“一房二卖”属于消费欺诈行为。 　　郑州大学法学院法律博士曹明睿副教授认为，消费者与房地产开发商签订的房产认购协议的法律效力等同于购房合同，开发商在与消费者签订了认购协议后仍将房产销售给他人，既是消费欺诈行为，也是一种合同违约行为。依据《合同法》中“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失”的规定，开发商应对已再次出售的纠纷房产按现在市场价值予以赔偿。 　　“售后返租”隐藏高风险 　　针对文章中提到的位于农业路、花园路交叉口的这家房地产公司，“让吴龙必须签订10年返租协议”，省会一位不愿透露姓名的律师表示：商品房返租尽管“不合法”但“合情”，这是房地产开发商惯用的“潜规则”，目的是为了在短期内聚集人气。 　　时下商铺投资旺度大增，很多投资者有着“一铺养三代”的憧憬。很多开发商实行“售后返租”，将返租回报率由原来的8%至10%升到了现在的12%至14%，返租年限也从原来的3年变成现在的10年。从表面上看，开发商开出8%、10%甚至14%的售后包租收益率，投资者会大受其益，但实际上，开发商通过提高商铺售价，已将今后要付给投资者的利息预提了出来，而收益率则是开发商掩人耳目又一次获取“二次利润”的一种手段。 　　现在流行的返租回报方式，多个环节都隐藏着高风险，买家可以说是“步步地雷”。这位律师告诉记者，目前很多返租回报方式，没有设定规避风险的机制，如由银行担保，或由保险公司保险等，靠的只是发展商的一张嘴。这样大的投资，对普通投资者来说，没有切实有效的风险保障是绝对不行的。而另一个存在的潜在风险就是，一旦完成商业项目的销售，开发商便可以套现出局，而将巨大的租金成本转嫁给承租商。在漫长的返租期中，只要商铺经营的任何一个环节出现问题，投资者的投资回报都有可能得不到保障，处理返租行为引发纠纷的善后工作十分复杂。 　　“退一步来说，10年返租到期，如何处置自己的房子，这是购房者的权利；地产商不应该一错再错，强迫消费者‘10年租期到后，服从80%购房者的意愿’处置自己的房子，否则，又构成了另一种‘消费欺诈’。”这位律师说。