南京合同律师

论逾期办理产权证案件的诉讼时效 [关键词]逾期办证诉讼时效违约金 本文从商品房购买者起诉开发商逾期办理房产证违约并要求其履行办证义务及支付违约金的诉讼时效谈起，根据法理及现行法律关于诉讼时效的规定进行分析并提出立法应对物权尤其是物权凭证的保护是否受诉讼时效的限制作出规定的建议。 近年来，因迟延办理房地产权证的房地产纠纷案件大幅增多，已成为当前民商案件的一个新特点，这类型案件具有标的大、涉及面广、适用法律难、政策性强、处理难度大、处理结果对社会稳定和经济发展有较大影响等特点，2003年６月１日起实施的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，为解决此类纠纷提供了明确的法律依据，但在实践中对其时效问题也存在着较大的分歧。

一、商品房买卖合同纠纷案件相关法律规定。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：1.商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；2.商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；3.商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 第十九条规定：商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，出于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。适用法律规定来解决那些没有超过两年诉讼时效的纠纷，应不存争议。但现实中，业主三四年甚至更长时间领不到房产证的现象十分普遍。由于绝大多数开发商也会一再向业主表示愿意继续履行办证义务，因此有许多业主都是在忍无可忍的情况下，过了在开发商承诺办证时间期限的几年后才向法院提起诉讼，要求开发商办理房产证并给付违约金或赔偿损失。那么业主的诉讼请求还能得到法院的支持吗?换句话说，业主主张权利是否超过了诉讼时效?

二、我国现行法律对诉讼时效的规定。 所谓时效是法律确认某种状态继承存在一定时间便产生一定法律效果。当前世界上大多数国家的民法都区分两种时效制度：（1）取得时效（占有时效）；（2）诉讼时效。我国民法中没有规定取得时效。 一般诉讼时效。指在一般情况下普遍适用的时效，这类时效不是针对某一特殊情况规定的，而是普遍适用的，如我国《民法通则》第135条规定的：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”这表明，我国一般民事诉讼的一般诉讼时效为二年。 特别诉讼时效。指针对某些特定的民事法律关而制定的诉讼时效。 特殊时效优于普通时效，也就是说，凡有特殊时效规定的，适用特殊时效，我国《民法通则》141条规定：“法律对时效另有规定的，依照法律规定。” 特殊时效可分为以下三种： 一、短期时效。短期时效指诉讼时效不满两年的时效。我国《民法通则》第136条规定：“下列时效为一年：1、身体受到伤害要求赔偿的；2、出售质量不合规格的商品未声明的；3、延付或拒付租金的；4、寄存财物被丢失或被损坏的。”其他还有如《担保法》中规定的“连带责任保证的保证人与债权人未约定保证人承担保证责任的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任”等。 二、长期诉讼时效。长期诉讼时效是指诉讼时效在两年以上二十年以下的诉讼时效。

三、最长诉讼时效。最长诉讼时效为二十年。 我国《民法通则》第137条规定“从权利被侵害之日起超过二十年，人民法院不予保护”。根据这一规定，最长的诉讼时效的期间是从权利被侵害之日起计算，权利享有人不知道自己的权利被侵害，时效最长也是二十年，超过二十年，人民法院不予保护。 时效具有强制性，任何时效都由法律、法规强制规定，任何单位或个人对时效的延长、缩短、放弃等约定都是无效的。 三、逾期办理产权证要求违约金相关案例及法理分析。 妥善解决好诉讼时效在商品房买卖合同纠纷中的问题，对于完善民法理论，正确处理纠纷，实现法律正义，公正司法具有重要意义。请看以下案例: 2000年2月27日，原告A与被告B房地产公司签订一份商品房购销合同，约定原告A购买被告B开发建设的商品房，房屋价格为481053元。商品房购销合同第十一条约定原告自实际接收商品房之日起，在房地产产权登记机关规定的期限内向房地产产权登记机关办理权属登记手续，被告予以协助，如因被告的过失造成原告不能在双方实际交接之日起365天内取得房地产权属证书，原告有权提出退房，被告须在原告提出退房要求之日起30天内将原告已付款退还给原告，并按已付房款的每日万分之二支付违约金。签约后，原告支付了全部购房价款，被告于2000年4月30日交付房屋给原告，但原告至今尚未取得房地产权属证书。原告于2003年7月20日向某区人民法院提起诉讼，请求判令：1、被告立即协助原告办理房地产权证；2、被告支付原告逾期办证的违约金；3、被告承担诉讼费用。 针对该案，有两种观点。第一种观点认为，按照我国合同法第130条，第135条和138条的规定，出卖人转移所售房屋的占有和所有权为其主要义务。房屋按照买卖合同规定的日期交给购房人占有、使用，但这只是出卖人履行了转移所售房屋占有的义务，只要在合同规定的期限届满时因出卖人的原因仍未办理过户登记手续场合，就属于主给付义务不履行，构成违约，甚至根本违约。按照民法通则第137条关于诉讼时效期间自权利人知道或应当知道其权利被侵害时起算的规定，本案原告请求协助办理房地产权证和被告赔偿原告逾期办证的违约金的诉讼时效自合同规定的办理过户登记手续的期限届满的次日起算，即从2001年5月1日开始计算诉讼时效。因原告请求被告支付违约金和协助办理房地产权证已超过两年的诉讼时效期间，其民事权利不予保护。但考虑到实务中，由于种种原因，许多情况下是出卖人故意拖延，致使房屋过户手续迟迟办不下来，同时因购房人的法律意识不强而往往未于诉讼时效期间主张办理过户登记手续。按照诉讼时效处理这些问题，会使已经交足了房价款的买主遭受重大损失。因此，从社会稳定的角度考虑，对于原告要求被告协助办理房地产权证的请求，给予保护为宜。但对于原告要求被告支付违约金的请求，则不予保护。 第二种观点认为，从被告协助原告取得房屋权属证书期限届满之日起，原告一直未放弃自己要求办证的权利和主张（没有证据证明），被告违约的状态一直在持续，因此，原告要求协助办理房地产权证的请求没有过诉讼时效，应予保护。对于原告要求被告支付违约金的请求，因诉讼时效为两年中，故违约金计算时间从起诉之日倒数两年计算。 上述两种观点截然不同，采纳的观点不同，对案件双方当事人权益的影响也颇大。其实，法律界在这个问题上也有三种不同的观点。第一种意见认为，超过两年没有主张权利的，诉讼时效已过，业主失去胜诉权；第二种意见认为，由于在房产证未办下来之前，开发商一般都承诺继续为业主办理，故时效期间无起算点，时效因此未过；第三种意见认为，办理房产证不适用诉讼时效。那么哪种观点较为合理呢？ 笔者以为，要回答这些问题，必须从业主要求开发商办证及违约金的请求权性质，法律规制诉讼时效的目的入手来分析。所谓时效，指一定的事实状态在法定期间持续存在，从而产生与这事实状态相适应的法律效果的法律制度。诉讼时效制度是指权利人在法律规定的期间内不行使请求权而导致权利丧失或相对人发生拒绝履行的抗辩权之效果的法律制度。诉讼时效制度的价值取向诉讼时效的效力范围或称为权利保护范围，在时效制度的研究中居于核心地位，是正确解决诉讼时效与权利保护矛盾的关键。为若将不应该适用诉讼时效的权利适用于诉讼时效，则权利人的正当权利由于诉讼时效的经过而不受法律的保护，从而使法律的公平与正义受到损害。若应该适用诉讼时效而未被正确适用，则不利于法院对案件的审理，破坏了法律的秩序价值。因此，要将诉讼时效的问题加以深入研究，才能从根本上合理地解决诉讼时效与权利保护之间的冲突。通说认为诉讼时效的效力范围应为请求权而非诉权、形成权等，故笔者在此对债权请求权予以阐述。诉讼时效的效力范围，主要是指债权请求权。债权分为合同之债，侵权之债，无因管理之债，不当得利之债，防卫过当、避险过当之债等。其请求权又分为履行请求权、损害赔偿金请求权、违约金请求权、利息请求权、定金返还请求权、必要费用请求权等。以上的内容是否均应包含于诉讼时效的效力范围中值得讨论。 以合同之债为例，其请求权中可分为两类请求权，即有履行期限的请求权和无履行期限的请求权。[2]还有另一种分类法分为：一时性请求权和继续性请求权。[3]有履行期限的请求权和一时性请求权的其诉讼时效的起算时间无需赘述。下面主要论及实践中不易掌握的无履行期限的请求权和继续性请求权的诉讼时效的起算问题。无履行期限的请求权多数人则主张：无履行期限的请求权在债务人未同意履行债务、债权人未向债务人请求过清偿债权时，诉讼时效期间不起算。诚如德国学者拉伦茨所说：“时效的开始不仅要考虑请求权的发生，也要考虑请求权的到期。”[4]对此，笔者表示认同。在我国民法上，债务无履行期限的，属于履行期未届至的情形，其对应的债权在请求权方面受到了抑制。