南京合同律师

非独立式产权商铺引发的相关法律问题
 
来源：(律师)陈家斌  关键字：非独立式产权

   在房地产开发热潮中，商业地产是其中的重要组成部分。前几年，商业地产出现了将一层整商业建筑面积分割成一个个小面积（一般为20-30平方米）的单元进行出售的模式，各单元间没有进行物理空间分割或无永久分割围护结构。开发商在出售时一般与购买人签订一定年限的包租合同或统一委托租赁或经营合同，由开发商将这些小面积单元统一进行招商租赁，给予购买人一定年限的固定租金回报。这种模式曾经一度风靡，原因在于，开发商将面积分成较小单元，降低了各单元的总价，使得有能力投资购买的人群增加，容易迅速销售，快速回笼资金。对于购买人来说，在购买时商铺即带有租约，且由开发商统一租赁和管理，交钱购买后即可享受投资回报，一般开发商头几年有最低租金回报保证（一般为7、8%至百分之十几不等），远高于银行存款利率。另外，这种商铺一般地处商业集散中心，地理位置不错，未来也有升值潜力。在目前无更好投资渠道的情况下，这也诸多资金愿意选择的投资方式。本文所说的产权式商铺即指这种商铺。

   虽然有些地方曾给予这类单元商铺颁发了房地产权证，但由于非独立式商铺本质上不具备独立不动产的法律特征，从而引发了诸多纠纷，特别是在法律上出现了不少难题。下面两个典型案例很能说明非独立式商铺如何引发法律难题，以级人民法院对此类案件的处理态度。

   1994年，无锡某房地产有限公司（A公司）将所开发的商厦五楼大厅分隔成40个单元出售，整个大厅实为一体，各单元并无间隔分开。赵某购买了其中九个出售单元。但自购买、领取房地产证后，整个大厅一直闲置。2000年1月28日，A公司向赵某发挂号信一封，称经公司多方招商，现有投资人（B餐馆公司）拟租用大厅开展餐饮项目，并告知了租赁期限和租金条件等内容，希望赵某在收信后15日内回复是否同意出租。后因挂号信无人领取邮局退回。2000年3月18日，A公司召开产权人会议，赵某未参加，大厅绝大多数产权人均同意由A公司将大厅统一出租给投资人进行餐馆项目。随后A公司与B餐馆公司签订了租赁合同，B餐馆公司开始进场装修营业。赵某所购商铺位置处于新开酒店的吧台位置。后赵某以B公司侵占其拥有产权的商铺为由起诉至法院，要求B公司迁出九单元并给付已占用期间的使用费。

   按常理，产权人对其商铺理所当然地拥有占有、收益、使用、处分的权利，这是所有权所包含的基本权能。但由于该大厅是采用非独立式产权商铺分割出售模式，使本案有了特殊性。很显然，如果法院支付赵某的诉请，B公司将无法继续经营，其他产权人也无法获取收益。但从赵某角度来讲，理由也很充分，这九个商铺是我的，我想怎么处理是我的权利，法律上也说得过去。法院也左右为难，如何处理，意见也不统一。对于该案，最高人民法院民一庭法官经研究后形成的倾向性意见认为：应驳回赵某的诉讼，理由是赵某所购商铺只占整个大厅一小部分，商铺所在大厅未进行分隔，整个上具有不可分性。如果分隔使用会影响到其他商铺所有人的利益，赵某权利的行使应受到其他业主权利的限制，且B公司已实际使用该单元进行了经营活动，从促进交易、促进市场发展以及维护大多数业主利益的角度出发，应驳回赵某的诉讼请求。①

   20064年第六期《最高人民法院公报》刊登了另一起特殊的解除房地产买卖合同案。②

   南京新宇房地产开发有限公司（以下称新宇公司）为南京市最繁华地段新街口时代广场的开发商，时代广场为地下一层,地上三层的商业建筑。其地上一二三层约有6000平方米的部分区域被分割成商铺对外销售给150余位业主,其他建筑面积归开发商所有。1998年10月19日，新宇公司与冯玉梅签订了商铺买卖合同，新宇公司将时代广场第二层编号为2B050,建筑面积为22.5平方米，每平方米售价16363.73元,总价格368184元，10月22日交付,交付后三个月双方共同办理商铺权属过户手续。1998年10月26日上述合同在南京市房地产市场管理处登记.冯在合同签订后支付了全部房款。1998年11月3日，新宇公司将商铺交付给冯玉梅使用，但一直未办理产权过户手续。

   1998年，新宇公司将自有面积租赁给嘉和公司经营，1999年6月,嘉和公司因经营不善停业.同年12月,购物中心又在时代广场原址开业.2002年1月，购物中心又停业.这两次停业，使购买商铺的小业主无法在时代广场内正常经营，部分小业主以及嘉和公司债权人集体上访,要求退房和偿还债务.新宇公司新股东为盘活资产、重新开业，拟对时代广场的全部经营面积进行调整，重新规划布局，为此陆续与大部分小业主解除了商铺买卖合同，并开始在时代广场施工。2003年3月17日，新宇公司致函冯玉梅，通知其解除双方签订的商铺买卖合同。3月27日，新宇公司经公证处公证保全拆除前的状态后拆除了冯玉梅所购商铺的玻璃幕墙和部分管线。6月30日，新宇公司向冯玉梅再次致函，但冯玉梅不同意解除合同。由于冯玉梅和另一邵姓业主坚持不退商铺，新宇公司不能继续施工，6万平方米建筑闲置，同时冯、邵两家业主也不能在他们约70平方米的商铺内经营。

   新宇公司为此提起诉讼，要求解除合同，并愿意在市场评估商铺现价基础上，再以赔偿冯玉梅商铺过户手续的违约金名义补偿冯玉梅48万元。但冯玉梅坚持，除非新宇公司以30万元每平方米的价格由新宇公司回购（按此价计算，商铺总价为675万元），其不同意解除合同，也不同意调解。

   在调解无效后，南京市玄武区人民法院于2004年4月30日进行了判决。一审法院认为：双方商铺买合同合法有效。考虑到冯玉梅所在商铺只是新宇公司出售的150余间商铺中的一间，在以分割商铺为标的物的买卖合同中，买方对商铺享有的权利，不能等同于独立商铺。为有利于物业整体功能的发挥，买方行使权利必须符合其他商铺业主的整体意志。现在时代广场的大部分业主已经退回商铺，支付新宇公司对时代广场重新规划布局的工作，今后的时代广场不再具有商铺式经营的氛围条件，冯玉梅所购商铺只是时代广场中占很小比例的商铺，要求新宇公司继续履行合同，不仅违背大多数商铺业主的意愿，且影响时代广场整体功能的发挥。现建筑因纠纷闲置，不仅使双方当事人利益受损，也造成社会财富的极大浪费。从平衡双方当事人利益受损情况和今后长远利益出发，依照公平诚实信用原则，尽管商铺买卖合同有效，尽管冯玉梅在履行合同过程中没有任何违约行为，本案合同也应予以解除。由于冯玉梅在合同履行过程中没有过错，合同解除后，其因商铺买卖合同而获得利益应得到充分合理的补偿。判决解除合同，冯玉梅退还商铺，新宇公司退还购铺款，另按评估机构评估的现市价与原购铺款差价赔偿163516元，新宇公司另赔偿冯玉梅商铺过户手续的违约金及其他损失48万元。一审判决后，冯玉梅不服上诉至南京市中级人民法院。二审法院认为，新宇公司未办理过户手续和未解除合同前拆除玻璃幕墙和部分管线行为违约和不当。根据合同法第107条规定：“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”法律规定继续履行是承担违约责任的首选方式，更有利于合同目的实现。但如果继续履行也不能实现合同目的，就不应再将其作为判令违约方承担责任的方式。合同法第110条规定：“当事人不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但下列情形除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。“本案中，如果让新宇公司继续履行合同，则新宇公司必须以6万平方米的建筑面积来为冯玉梅的22。5平方米商铺提供服务，支付的履行费用过高，而在6万平方米已失去经商环境和氛围的建筑中经营22。5平方米商铺，事实上也达不到冯玉梅要求继续履行合同的目的。一审平衡双方当事人利益后的判决是正确的。二审中，新宇公司愿意再支付冯玉梅20万元赔偿款，应当允许，其余维持原判。

   应该说，冯玉梅在上诉状中的理由也不无道理。她在上诉中认为，其拥有系争商铺的所有权，这是一种绝对权，排它权，他人包括法院无权强行要求她予以出售，她要求不出售自己经营，也无违反法律。此案也不构成情势变更，经营不善导致目前混乱局面，新宇公司应能预见，且责任不在小业主，不能以此理由强制要求小业主出售商铺。

   从上述案例显现的纠纷，只是未分割非独立式产权商铺引发纠纷的冰山一角。并且这两起案件的处理还是在一定特定条件下，进行的一种特殊处理，即开发商已与大多数小业主达成一致，且开发商已“先下手为强”，造成即成事实，仅剩一二户需要法院处理，处理完毕后即可解决整个商业建筑面积的利用问题。故从已形成的事实态势出发，法院为维护大多数小业主利益，判决“少数服从多数”。如果不是这样，法院的判决理由似