南京合同律师

番禺某盘的业主曹先生最近心情相当糟糕，花了半辈子积蓄买的商品房，收楼时竟发现有严重的质量问题，然而更令他气结的是这房子居然还退不得也换不得。日前，憋了一肚子气的曹先生向本报投诉：怎么有质量问题的房子竟不能退换？事因：收楼发现问题多多据曹先生所称，他去年购买的番禺区某房地产开发公司开发建设的一套商品房，于今年4月底交楼。收楼时，却发现该房屋存在严重的质量问题：与厨房连接的小阳台顶上有几条裂缝，阳台左侧下方还有一处长13厘米的裂缝；与客厅相连的卫生间墙壁有少许剥落现象；主人房内的卫生间和厨房，水管都有不同程度的漏水。曹先生深感恼怒向开发商质询，随后开发商承诺让物业公司尽快解决问题。物业公司前后维修了三次，但问题仍没有彻底解决。问题：有质量问题也不能退？这时开发商督促曹先生收楼，而曹先生觉得房子的质量问题将影响今后的居住安全和使用，不修好不能入住，于是双方僵持不下。后来曹先生向开发商提出了退房的要求。开发商的态度则声称除非该房屋塌梁断，否则就不能退房。曹先生在与开发商几次交涉未果的情况下，打来电话向本报投诉。他问，难道有严重质量问题的房屋也不能退吗？调查：退房必须符合条件针对曹先生的疑惑，记者咨询了广东华法律师事务所杨浩律师。杨律师告诉记者，并非所购房屋出现了质量问题就一定可以退房，退房也需符合一定条件。杨律师表示，为了维护正常的交易秩序，法律对退房条件有比较严格的规定。在实践中，退房的条件主要包括约定条件与法定条件两种。约定条件是指购房者与开发商在购房合同中约定可以退房的条件。而法定条件，是指根据法律规定购房者可以退房的条件，主要包括6项内容：购房合同无效、套型误差导致退房、面积误差导致退房、变更规划、设计导致退房、质量不合格导致退房、法定不得转让的房屋。显然，曹先生正是依据第5项法定条件要求退房的。不过，杨律师表示在司法实践中，房屋质量问题分为房屋主体结构质量问题和非房屋主体结构的质量问题。在处理非房屋主体结构的质量问题，如果双方当事人在购房合同中有特别约定，则依约定执行；如果双方当事人在购房合同中无特别约定，购房者应与开发商协商予以解决。杨律师称，在此情况下，开发商一般不会同意退房，购房者只能根据维修期限要求发展商或自行维修。结论：协议约定不清留后患对于曹先生的房子质量问题的纠结所在，杨律师认为是购房合同的补充协议中未就房屋发生的非房屋主体质量问题、处理方式及违约责任作明确细致的约定，导致曹先生现在的“尴尬”处境。杨律师指出，如果在协议中有相关的详细约定，明确权责及处理方式，如今曹先生就可依照协议条款向开发商提出赔偿或其他要求。但从曹先生提供的购房合同补充协议可以发现，该协议中并无上述约定，而仅在第八条中简单提及收楼，该条款还对曹先生相当不利：“甲方（即开发商）须按照设计单位的有关建筑图纸，完成该楼宇的全部工程，并经有关部门验收合格后交付乙方（即曹先生）使用，乙方不得以任何理由拒绝收楼”。在开发商强调交付曹先生使用的楼宇已由有关部门验收合格了，并出示了《建筑工程质量合格证》的情况下，倘若曹先生认为房子质量不合格，拒绝收楼，并要求退房，无疑难以说服对方与法院。必须要委托工程质量检测机构重新核验鉴定楼房，证实自己的顾虑才行，但如此一来相当耗费精力，且实际操作中未必能够获得如意的检测报告。律师提醒签订合同三大注意杨律师提醒购房者在签订购房合同和收房时，注重有关房屋质量条款的约定，并注意３大法律问题。１．住宅质量保修期限审查《住宅质量保证书》中有关房屋质量保修约定是否违反法规规定的最低保修期及保修范围。杨律师表示，根据国务院有关法例规定，住宅质量保修期限不得低于法定最低保修期限。在正常使用条件下，房屋建筑工程的最低保修期限为：地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为５年；供热与供冷系统，为２个采暖期、供冷期；电气管线、给排水管道、设备安装为２年；装修工程为２年。２．其他保修范围项目对于法规及《住宅质量保证书》中没有约定的其他保修范围项目的保修期限，购房者须与开发商补充约定。３．非房屋主体质量约定杨律师建议购房者在补充协议中就房屋发生的非房屋主体质量问题、处理方式及违约责任作出明确约定。条款文本类似：购房者验收房屋时，若房屋发生非房屋主体质量问题，例如防水层渗漏、楼板超薄、地面倾斜等、管线破损、层高与楼间距不符合国家标准、保暖、保温、隔音等，购房者有权要求开发商或开发商委托的物业管理公司限期修理、重做等。此时，购房者有权拒绝接受房屋，并有权按照《商品房买卖合同》第九条规定追究开发商的违约责任。商品房发生非房屋主体结构质量问题，经过开发商或开发商委托的物业管理公司修理、重做后，经有关部门认定仍存在质量问题，严重影响购房者的对房屋正常使用时，购房者有权解除《商品房买卖合同》并按照双方合同约定的违约方式追究开发商的违约责任。收楼攻略最近两个月正值交楼高峰期，收楼者除了做足权责约定的“功课”，还要懂得验收房子手续须知据记者的亲身体验总结，收楼有四个步骤：首先，发展商会向购房者寄发《房屋交付使用通知书》或发展商通知购房者到约定地点领取该通知书；接着，购房者在约定时间持《房屋交付使用通知书》到现场售楼部或物业管理处联系验收交接事宜；然后，有关工作人员带领购房者到所购房屋进行现场勘察，对各项设施设备进行检验，并将检测结果记录在《楼房验收交接表》上；最后，若验收合格，购房者须在《楼房验收交接表》上签字认可，并当场填写《住房登记表》，领取房屋钥匙和《住户手册》等资料，同时须按管理处的统一规定，缴纳有关费用。若验收不合格，购房者也应将不足事项明确记录在《楼房验收交接表》上，可暂不办理入住手续，再次交接时间由双方另行约定。验收步骤了解收楼的全过程后，就将面对对房屋进行验收的步骤了。如何检查商品房质量？一位名叫刘星的普通市民，在网络上公布了自己的收楼经验，非常实用，因而在此向读者们推荐他的收楼经验。第1步：带备用得上的工具其中包括：A.塑料洗脸盆：用于验收下水管道；B.小榔头：用于验收房子墙体与地面是否空鼓；C.塞尺：用于测裂缝的宽度；D.5米卷尺：用于测量房子的净高；E.万用表：用于测试各个强电插座及醯缋嗍欠臞┩ǎ.计算器：用于计算数据；G.黑色水笔：用于签字；H.小扫帚：用于打扫室内卫生；I.小凳子和一些报纸、贴纸、塑料带，包装绳：用于时间长，可休息一下及预先封闭下水管道。第2步：查看、核对有关资料1.去物业部门查看资料有以下几份资料需要查验：A.房屋的《住宅质量保证书》，可带走；B.《住宅使用说明书》，可带走；C.《竣工验收备案表》；D.面积实测表；E.管线分布竣工图(水、强电、弱电、结构)，可带走。2.核实面积、合同及价钱多退少补问题确认售楼合同附图与现实是否一致，结构是否和原设计图相同，房屋面积是否经过房地产部门实际测量，与合同签订面积是否有差异。可先查看售房合同，看之间的误差为多少，一般为3%，3%之内不考虑，超出部分进行处理，建议定合同为2%误差。第3步：实地验收1.详细检查房屋质量，包括门窗、阳台等部位有无开裂现象（阳台裂缝危险大）。由于新房子空关时间较长，在门窗轨道里会有一些灰尘和建筑垃圾，所以切不可很冲动，用蛮力推拉门窗，一感觉有阻塞感的时候，仔细查看一下，用扫帚打扫清楚后就可以看了。2.检查墙体平整度、是否渗水、是否有裂缝。特别是查看一些墙体是否有水迹，特别是一些山墙、厨房卫生顶面、外墙等地方，如有的话，务必尽快查明原因。3.仔细检查地面，仔细检查地面有无空壳开裂情况。如有空鼓，一定要责成陪同物业人员尽快修复，否则在装修中会很容易打穿楼板，妨碍邻里关系。以上2～3项可用工具小榔头和塞尺。4.水电煤畅通情况和能否正常使用。大开龙头查漏堵（一般新房子会配一个简易龙头给业主），尽可能让水流大一点、急一点，一来看看水压，二来试试排水速度。用万用表测量各个强弱电是否畅通。关闭分闸，检查各个分闸是否完全控制各分支线路。5.验收下水情况。先用面盆盛水，再向各个下水处灌水，分别是台盆下水、浴缸下水、马桶下水、厨房和卫生及阳台地漏等，基本是每个下水口应灌入两盆水左右，应听到咕噜噜的声音和表面无积水。6.验收地面下水情况。在厕卫放水约高2cm，然后约好楼下的业主在24小时后查看其家厕卫的天花。在全部用完水后，应再打开水表，看清楚水表数字，记录下来，同时要记录电表数字。7.核对买卖合同上注明的设施核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏，品牌、数量是否相符。8.测量一下楼宇的层高，采样数据来源地点与具体数据，最好把水表、电表数字、楼高、马桶坑距、浴缸长度和宽度、冲淋房尺寸、吊顶高度都记在一个自己的小本子上，同时把一些验收房子的数据和问题写在物业公司提供的纸张上。