南京合同律师

     京城一小区业主收房时，发现楼盘名字变了，纷纷质疑开发商。 业主收房为何纠纷不断？购房者如何在入住时减少自己的损失？业内人士发表了自己的看法。　　导火索在哪里　　据资深人士分析，引起纠纷的原因主要有以下几个方面：环境、配套不完善；广告中“美丽的承诺”没有踪迹；绿化不达标；公摊面积模糊；无故增大容积率；绿地成工地；墙体裂缝，地板不平；私自改变墙体位置；保温板裂缝，装修偷工减料；售后服务体系不完善；物业费用过高；四通不通，屋顶和水管漏水；门的质量标准和样板间不一样；产权归属有争议；买房定金难退；采光与通风条件不具备；周边配套交通得不到及时解决等等。更重要的是各种费用收取，往往没个准儿。特别是契税，国家规定业主在取得产权证时才交，可有些开发商让购房人提前缴纳。公共维修基金、装修系列收费争议最大，有的开发商收取面积测绘费，显然违背了“谁委托，准付费”的原则。更有甚者，有的开发商虽然承认房子有问题，却不承认违约。因为违约就得“放血”，导致许多问题迟迟不能解决，不该爆发的也爆发了。　　而业主则希望无条件领取钥匙，既然交了房款，就应该给房子，一手交钱，一手交货。同时，业主也不愿意签署《物业管理公约》，他们认为开发商无权以此作为交屋条件，在入住时，业主也不愿意将公共维修基金交给开发商，业主也提出不预交物业管理费或其他任何费用，要核查收费的合理性，并且希望物业公司先提供服务，后交物业费。　　开发商方面则把房子做为最后一个砝码，一些不容易谈拢的问题要尽快搞定，希望业主对有些问题能不计较就别计较，要知道你的房子钥匙攥在别人手上。　　律师：业主可以直接入住　　北京律师协会房地产专业委员会委员秦兵认为，在法律逐步完善的情况下，业主要加强法律意识，对于开发商(及开发商的合伙物业公司)制定的合同中不利于自己的条款，要坚决抵制，同时要勇于提出维护自己权益的细则合同。否则，一旦发生纠纷业主可能要吃“哑吧亏”。　　秦兵强调，如果开发商不给钥匙，业主可以自行把房门打开，或者拆了，可直接入住。秦兵强调，现在业主要用自己的行动去捍卫自己的权利，只要是合同不约定，业主就去实施，比如业主就可以用直接入住的行动去主张自己的权利。　　秦兵提示，收房时不要草率签字。业主收房就是收房，不要签订一些协议。如果开发商有这方面的要求，那么先给业主钥匙，住进后再慢慢协商。建设部《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》第七条规定：房地产开发企业向用户交付商品住宅时，应当有交付验收手续，并由用户对住宅设备、设施的正常运行签字认可。在实践中开发商一般在房屋交付前书面通知购房者(即《入住通知书》)在指定日期到开发商指定的地点办理房屋的交接手续及应持证件、所交税费等。购房者与开发商、物业管理人员等在房屋交接验收中应依据合同约定及法律法规的要求对房屋各主要方面逐项进行检查、核项、验收。比如：房屋的水(市政)、电(市政)、气、有线电视系统、供暖系统及电话设备是否开通或具备开通条件，以及房屋的装修附件是否和购房合同约定一致等等。购房者应严格按照合同及有关法律规定对房屋进行仔细检查、验收，因为如果你一旦在《房屋交接验收单》(或物业交付核验单)上签字接收，则开发商即完成了交付房屋的义务。所以，购房者在房屋交接验收中如发现与合同或法律法规规定不符的应在《房屋交接验收单》中予以注明，并明确开发商修复、更换时间及违约责任，此时购房者可以暂缓接收房屋，等开发商修复后经再次交接验收，直至合格。此外若开发商延期交房应明确约定开发商所应承担的违约责任及违约金的支付办法及时间。　　支招：为业主提供应对策略 　　对于入住时极可能发生的一些情况，北京律师协会房地产专业委员会主任陈文给出如下建议：对于规划、设计变更问题，业主除可以按照合同约定与卖房人交涉外，还可以就规划的变更对规划部门提起行政复议或行政诉讼；对于入住时，以签订补充协议作为办理入住前提的做法，应该说没有法律依据及合同依据，业主完全可以拒绝签订任何自己认为不公平的协议或相关文件，开发商或物业公司是不得以此阻挠业主入住的；关于交房时物业费涨价的问题，业主们可以参照以下方式解决。2001年6月1日生效的《商品房销售管理办法》第12条规定：“商品房销售时，房地产开发企业选聘了物业管理企业的，买房人应当在订立商品房买卖合同时与房地产开发企业选聘的物业管理企业订立有关物业管理的协议。”从法律上来看，如果业主与物业管理公司不能就合同条款达成一致，物业管理合同不能签订，责任应主要在开发商一方；至于办理入住时程序本末倒置的问题，业主应坚持先验房，后办理手续，并应将验房时发现的房屋质量、室内有害气体超标、公摊不公等问题书面呈递给开发商并让其签收，以免留下后患。　　同时，陈文建议建立投诉或纠纷认定机制。对业主入住过程中发生的投诉或纠纷，可由专家组成投诉认定团，由政府和媒体对认定过程进行监督。最后由专家向开发商和业主出示质量认定结果，并对此分析原因，并依此确定纠纷的责任方。