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一、租赁合同纠纷转让问题解决办法

“转让费”是指经营者在将自己承租的店面转让给其他经营者时,获得的一种经济利益。做生意的商人一般都知道在现实中的店面转让都是要支付转让费的,而且转让费往往是巨额的,转让费是在自由经济发展的前提下产生和实际存在的一种商业存在。立法应分析上述问题,并将用于商业用途的房屋租赁方面的法律规定加以完善,从立法上明确禁止这种以获取暴利为目的的收取转让费的行为;从而保障承租人的权益,也有利于维护经济秩序,减少纠纷的发生。在现行法律规定的前提下,后来经营者如何规避“转让费”:

1、在现行法律下,经营者在投资的时候要谨慎,考虑到投资的风险性,在投资前要向相关的法律从业者进行咨询,使自己有个充分的认知。

2、在租赁房屋时,尽量直接找房屋的所有权人谈,不必经过前一个承租人。

3、向没有房屋所有权的承租人租赁,要首先查明其是否有权向第三人转租。

4、要保留好相应的书面合同、其他凭据。

事实上,在现行的法律规定下,想要规避转让费是比较困难的,特别是那些好的商铺;这就需要经营者自身具备某些商业素质了,从法律上来说并没有明确的法律依据。

二、转让费的存在是合理的吗

1、个人认为这种收益并不符合民法上的“等价有偿原则”。因为交易相对人已经向出租人按照合同的约定支付了租金并履行了其他义务,再向其支付“转让费” 显然是不对等的,不合理的。虽然支付转让费是出于承租人的真实意思表示,而民事行为又以意思自治为原则;然而,却违反了公平原则,公平原则在财产性交易上则体现为等价交换原则。既然不是等价交换,出租人显然存在不当得利的嫌疑。

2、转让费增加了后来经营者的经营风险;使得商业准入门槛变高,致使许多想从事小个体工商户经营的人们无法进入。作为后来的经营者由于支付了大量的转让费,从而使自己的经营资本相对减少,流动资金减少;一旦遇到危机,难以有足够的资金来应对,破产风险大大增加,从而使的本来就复杂、混乱的商业环境变得更加难以控制。而上述的风险是本不应有的,是由于转让费而增加的风险。准入门槛被客观现实提高,导致入业者减少,不利于经济的健康发展。

3、根据上述的两种情况来看,转让费是一种消极的商业存在。虽然,单从个体上来说是创造了经济利益;但是总体上来说却影响了经济的发展。

4、对于最后的承租人而言是不公平的;最后的承租人由于房屋的所有权人不同意其转租给别人的话,该承租人就承担了其前面所有“上线”的风险,这显然不公平。

三、现行法律的规定

根据《合同法》第224条的规定,承租人在经出租人同意的情况下,可以将租赁物转租给第三人;根据《城市房屋租赁管理办法》(部分废止)第27条的规定,承租人在获得出租人同意的前提下,可以将房屋转租给第三人,可以从转租中获得利益。也就是说从现行法律上来看,是允许承租人通过转租的方式来获得利益,但并没有具体区分情形,既然没有禁止性的规定,那么收取“转让费”就是合法的。但是,个人认为这正是法律不完善的地方,虽然承租人可以以转租的方式来获取利益,但也不应当违反公平原则获取暴利,将风险转嫁。